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##本文旨在经管房地产企业歇业案件中，当破费型购房主说念主、拆迁户粗略成立工程债权东说念主与典质权东说念主利益冲破时，法院强制铲除典质登记的旅途。
作家丨孙才华 王杉
在房地产企业歇业实务中，债务东说念主偏执经管东说念主络续靠近已办理典质登记的房屋应请托破费型购房主说念主、拆迁户粗略以典质物价值优先偿付成立工程款债权东说念主，而必须铲除典质登记的问题。因权力冲破，典质权东说念主在不行好意思满典质权的情况下，可能不配合铲除典质登记，经管东说念主粗略东说念主民法院不错选拔何种道路铲除典质登记？当今我国尚未出台关系歇业样式中铲除与刊出典质权的明确且祛除的礼貌，但部分场所法院仍是出台了关系操作诱骗，明确礼貌经管东说念主在特定情形下不错向东说念主民法院苦求强制刊出典质登记。实践中，经管东说念主不错苦求审理房地产企业歇业案件的东说念主民法院选拔向典质登记机关发出协助施行奉告的方式强制铲除典质登记。[1]可是，东说念主民法院能否为经管权力冲破问题而强制铲除典质登记，尚需从表面与实务上作进一步考虑。
一、强制铲除典质关系法子性文献概览
《最高手民法院、国土资源部、成立部对于照章法子东说念主民法院施行和国土资源房地产经管部门协助施行几许问题的奉告》（法发〔2004〕5号）第1条第1款礼貌：“东说念主民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产经管部门协助施行的，国土资源、房地产经管部门应当按照东说念主民法院的生鉴戒律告示和协助施行奉告书办理协助施行事项。”该礼貌为东说念主民法院要求不动产登记机关协助施行铲除典质，提供了具体依据。在此基础上，部分场所法院集结歇业审判的践诺需要出台了关系企业歇业样式中刊出不动产典质权登记的关系礼貌，主要内容有：1.需要刊出不动产典质权登记的，经管东说念主应积极协长入争取典质权东说念主配合办理典质权的刊出登记；2.典质权东说念主不予配合的，受理歇业案件的法院出具铲除（粗略刊出、涤除、涂销，下同）典质权登记的裁定书、协助施行奉告书等，由不动产登记部门办理歇业企业不动产典质权登记的刊出；3.典质权东说念主提议异议的，由经管东说念主给予解释，受理歇业案件的法院配合经管。
关系礼貌列举如下：
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二、强制铲除典质登记的施行依据
为了铲除典质登记，受理歇业案件的东说念主民法院等闲会向不动产登记机关发出协助施行奉告书并附施行依据，要求不动产登记机关办理歇业企业不动产典质权刊出登记。行为施行依据的生鉴戒律告示，一般选拔裁定书的容貌，偶然选拔决定书的容貌。
（一）歇业受理裁定
歇业实务中，东说念主民法院偶然将受理歇业苦求的民事裁定书行为铲除典质登记的施行依据，而歇业受理裁定适用的法律依据，依歇业样式的不同而有所不同。在歇业重整案件中，以铲除典质登记为协助内容的协助施行奉告书往往适用《中华东说念主民共和国企业歇业法》第七十五条第一款之礼貌；而在歇业计帐案件中，则等闲散用《中华东说念主民共和国民法典》第四百零六条和《最高手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的礼貌。
举例，在宁国市广田房地产开导有限公司重整一案中，安徽省宁国市东说念主民法院以歇业重整受理裁定为施行依据，要求协助施行“铲除宁国市广田房地产开导有限公司‘西湖壹号’表情部分在建工程的典质登记[不动产诠释号为……]”，协助施行奉告书适用的依据是《中华东说念主民共和国企业歇业法》第七十五条第一款之礼貌。[2]该裁定书的主文，是“受理苦求东说念主宣城市兴宇成立工程有限公司对被苦求东说念主宁国市广田房地产开导有限公司的重整苦求。”[3]
又如，在安徽太阳禽业有限公司歇业计帐一案中，安徽省宁国市东说念主民法院以受理歇业计帐的（2020）皖1881破申2-1号民事裁定书为施行依据，要求宁国市不动产登记中心协助施行铲除部分地皮使用权的典质登记和房产的典质登记。该奉告书适用的依据是《中华东说念主民共和国民法典》第四百零六条、《最高手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的礼貌。[4]
（二）铲除典质登记裁定
歇业实践中最为常见的是，东说念主民法院专门就铲除典质登记作出民事裁定书，行为施行依据。
举例，安徽省宁国市东说念主民法院在审理数起歇业案件中，就以“现因案件审理需要，需对上述房产的典质登记给以铲除”为由，专门就铲除典质登记作出裁定。裁定书主文平直表述为铲除XX公司权证号为xxx房地产权证项下的房产典质登记。在适用依据上，重整案件适用《中华东说念主民共和国企业歇业法》第七十五条第一款之礼貌“在重整技巧，对债务东说念主的特定财产享有的担保权暂停足下。可是，担保物有损坏粗略价值显然减少的可能，足以危害担保权东说念主权力的，担保权东说念主不错向东说念主民法院请求规复足下担保权”，[5]《最高手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国企业歇业法〉几许问题的礼貌（二）》第三条“债务东说念主已照章设定担保物权的特定财产，东说念主民法院应当认定为债务东说念主财产。对债务东说念主的特定财产在担保物权散失粗略好意思满担保物权后的剩余部分，在歇业样式中可用以璧还歇业用度、共益债务和其他歇业债权”，[6]粗略《中华东说念主民共和国民法典》第四百零六条。[7]歇业计帐案件适用《中华东说念主民共和国物权法》第一百九十一条（后为《中华东说念主民共和国民法典》第四百零六条）、《最高手民法院对于适用〈中华东说念主民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条礼貌。[8]
又如，四川省攀枝花市温柔区东说念主民法院在审理攀枝花市锦泰亨房地产开导有限公司歇业计帐一案中，以为“为部分妥当条目的‘鹭栖家园’业主理理分户产权，触及民生问题，是经管老匹夫住房保险。支付了购买商品房沿途粗略大部分款项的破费者对于其所购房屋的权力，具有特定性和优先性，在受偿限定上自己就优先于成立工程价款优先受偿权和地皮、房屋典质权。因此，经管东说念主按照债务东说念主与破费者购房户坚贞的商品房商业条约的商定，履行请托房屋并为其办理整个权变更登记义务的行动，妥当法律礼貌，并不影响其地皮典质遵守，其典质权的足下按照《歇业法》关系礼貌处理”，从2020年8月7日起，先后专门就铲除“鹭栖家园”表情妥当办证条目业主相对应部分的地皮典质登记作出多份裁定。该等裁定适用的依据是《中华东说念主民共和国条约法》《最高手民法院对于成立工程价款优先受偿权问题的批复》《最高手民法院对于东说念主民法院办理施行异议复议案件几许问题的礼貌》的关系礼貌，[9]并奉告攀枝花市不动产登记中心协助施行。
再如，湖南省株洲市中级东说念主民法院在审理湖南新天房地产投资有限公司重整一案中，以为“重整流程中，刊出地皮典质登记，入手表情续建与销售，开释典质物质产价值，有益于好意思满金钱价值的最大化，保险典质权东说念主的权力好意思满与购房业主的房屋请托，有益于债务的公说念璧还”，凯时AG百家乐遂裁定刊出结案涉地皮的典质登记。[10]浙江省兰溪市东说念主民法院在审理金华国信房地产开导有限公司歇业计帐一案中，以为经管东说念主“为实时办理国信诚园项指标房屋权属文凭，激动该歇业计帐案的凯旋进行，爱戴各债权东说念主的正当权益”苦求刊出地皮典质登记，妥当法律礼貌，遂裁定刊出结案涉地皮典质登记。[11]为凯旋施行重整贪图，辽宁省丹东市中级东说念主民法院左证某集团有限公司经管东说念主的苦求，裁定刊出了某集团系企业财产的沿途典质登记。[12]
（三）铲除典质登记决定
偶尔有法院以决定书的容貌，行为专项铲除不动产典质登记的施行依据。
举例，湖南省怀化市鹤城区东说念主民法院在审理怀化市兴泰房地产开导有限公司歇业计帐一案流程中，因案涉393套房屋典质给了湖南洪江农商行股份有限公司并办理了典质登记，393户业主不行办理产权文凭，于2021年9月14日作出（2016）湘1202民破1号之四《决定书》，决定铲除洪他项（2013）第052号典质权登记，兴泰公司协助所涉购房业主向洪江市不动产登记中心苦求办理不动产权文凭。当今，393户业主已凯旋办理了房产证。[13]
此外，从表面上讲，“重整贪图中对于企业筹画重组方面的决议，如股权与金钱变更包摄、营业业务的调遣等，是不错具有强制施行遵守的”，[14]批准重整贪图裁定也不错行为铲除不动产典质登记的施行依据。
三、权力冲破配景下典质权在歇业样式中的处理
在权力冲破配景下，为了好意思满公说念璧还，需要在歇业样式中照章对典质权作出妥善处理。歇业实务中的主要作念法，是在东说念主民法院裁定招供的歇业财产决议粗略批准的重整贪图草案中明确典质权和其他优先权的璧还限定息争除典质的安排。
（一）歇业财产分拨决议明确典质权与其他优先权的璧还限定
在歇业计帐案件中，东说念主民法院裁定招供的歇业财产决议偶然会明确典质权和其他优先权的限定。
举例，遵义鸿诚房地产开导有限公司歇业计帐案中，贵州省遵义市中级东说念主民法院裁定招供的歇业财产分拨决议对典质权与成立工程价款的权力冲破的债权璧还限定作出了明确礼貌：“（3）若有特定财产担保的债权在特定担保物典质边界内的金钱存在成立工程价款优先受偿权的部分，璧还限定为：①成立工程价款优先受偿权的债权；②有特定财产担保的债权。”[15]
（二）重整贪图中安排铲除典质登记
在歇业重整案件中，东说念主民法院裁定批准的重整贪图草案等闲会明确典质权和其他优先权的限定，并对铲除典质的时刻、典质权东说念主不配合铲除典质的效率偏执处理方式等作出明确安排。举例：
贵州省铜仁市中级东说念主民法院裁定批准的《铜仁市盛世铭城房地产开导有限公司等三公司重整贪图草案》礼貌：“对债务东说念主财产足下抵/质押权力的债权东说念主，应当在重整贪图被裁定批准后10日内，认真办理关系抵/质押登记的铲除手续。因本重整贪图仍是照章保险有特定财产担保的债权东说念主就特定财产优先受偿的权力，本重整贪图经东说念主民法院裁定批准后东说念主民法院不错依经管东说念主苦求涤除相应财产的典质登记。”[16]
山东省昌邑市东说念主民法院裁定批准的《潍坊市恒鼎置业有限公司、潍坊市连城物业筹画经管有限公司合并重整贪图（草案）》礼貌：“自法院裁定批准重整贪图之日起30日内，关系债权东说念主应将对恒鼎公司特定财产的典质、质押等权力死心以及查封、冻结等财产保全措施给以铲除。债权东说念主未能实时办理关系手续的暂不向其进行分拨，如因债权东说念主原因导致未能实时铲除对恒鼎公司关系金钱的权力死心或财产保全措施而影响重整贪图施行的，由关系债权东说念主向恒鼎公司及关系方承担补偿包袱。自法院裁定批准重整贪图之日起30日内，关系债权东说念主未将对恒鼎公司特定财产的典质、质押等权力死心给以铲除，视为铲除并进行刊出。”[17]
云南省南华县东说念主民法院裁定批准的《南华欣泰野生菌食物集团有限公司、云南欣泰灵活车驾驶培训有限公司、南华欣泰房地产开导有限公司合并重整贪图（草案）》礼貌：“若债权东说念主未在上述期限内配合铲除登记的，欣泰公司或经管东说念主可单方握南华法院批准本重整贪图的裁定平直向登记机关铲除登记，粗略通过向南华法院苦求协助施行的方式铲除登记。”[18]
广西壮族自治区灵川县东说念主民法院裁定批准的《灵川县金星房地产开导有限公司重整贪图草案》礼貌：“在灵川县东说念主民法院裁定批准重整贪图草案后旬日内，经管东说念主协助投资东说念主完成以下金钱铲除典质、铲除查封息争除购房条约备案登记……”[19]
四川省广安市时尚区东说念主民法院裁定批准的《广安陶然房地产开导有限公司重整贪图草案》礼貌：“在东说念主民法院裁定批准重整贪图草案后30日内，典质权东说念主应铲除对应典质物的典质手续，典质权东说念主按本重整贪图草案享有权力。”[20]
四川省成齐市青白江区东说念主民法院裁定批准的《四川国龙集团金属成品有限公司、四川国龙集团科技有限公司、四川国龙房地产开导有限公司重整贪图》礼貌：“在法院裁定批准本重整贪图后15日内，债权东说念主（触及留债璧还的以外）应配合债务东说念主、经管东说念主完成对债务东说念主财产典质/质押登记的刊出。若债权东说念主未在上述期限内配合刊出财产典质/质押登记，对重整贪图施行酿成拦阻的，债务东说念主或经管东说念主有权照章向法院苦求强制刊出原典质/质押登记；且债务东说念主或经管东说念主有权将关系债权东说念主依本重整贪图可获分拨的现款、股权等给以暂缓分拨，待债权东说念主配合刊出财产典质/质押登记之后从新分拨;给债务东说念主酿成亏本的，关系债权东说念主应允担补偿包袱。”[21]
四、成立健全强制铲除典质登记的操作法子
为了凯旋激动歇业样式，不错参考各地在办理歇业企业涉不动产事务的有益教育，集结房地产企业歇业审判的实践需要，在法律、行政律例层面，成立健全强制铲除典质登记的操作法子。
（一）明确强制铲除不动产典质登记的情形
《不动产登记操作法子（试行）》第14.4.1条礼貌：“仍是登记的典质权，发生下列情形之一的，当事东说念主不错苦求典质权刊出登记：1.主债权散失的；2.典质权仍是好意思满的；3.典质权东说念主毁掉典质权的；4.因东说念主民法院、仲裁委员会的生鉴戒律告示以致典质权散失的；5.法律、行政律例礼貌典质权散失的其他情形。”
在该礼貌基础上，需要进一步明确礼貌在不用灭典质权的前提下强制铲除不动产典质登记的情形。这些情形主要有：1.典质权在歇业样式中已照章处理，举例：典质权东说念主陈诉的债权金额和性质已由东说念主民法院裁定阐明，该债权的调遣和受偿决议已由歇业财产分拨决议粗略重整贪图确定；2.为了激动歇业案件的审理，需要铲除典质登记；3.典质权东说念主不同意铲除典质登记。
（二）明确强制铲除不动产典质登记的样式
建议明确强制铲除不动产典质登记的以下样式：
1、苦求东说念主民法院铲除典质登记
为了强制铲除典质登记，可由债务东说念主粗略经管东说念主向受理歇业案件的东说念主民法院提议铲除典质登记的苦求。
2、东说念主民法院出具铲除典质登记的告示
东说念主民法院依苦求作出铲除典质登记的裁定（粗略决定）。
3、苦求粗略奉告不动产登记部门刊出典质登记
歇业苦求受理法院裁定刊出典质权的，不动产登记部门依东说念主民法院的叮属办理典质权刊出登记。经管东说念主也可握关系材料向不动产登记机构苦求刊出典质登记。
（三）明确强制铲除不动产典质登记的异议与支援
典质权东说念主在典质被强制刊出后的实体权力与样式权力，应照章取得保险。铲除典质登记并不虞味着典质权的散失，典质权东说念主依然享有优先受偿的权力，仅仅这种权力的足下受到歇业样式国法的死心。在铲除典质登记的情况下，典质权东说念主的权力等闲和会过债权的阐明与受偿等歇业道路取得照章保险。
（四）权力冲破配景下刊出典质登记的苦求材料
在参考《不动产登记暂行条例实施细目》第七十条、《不动产登记操作法子（试行）》第14.4.3条等礼貌的情况下，应集结歇业实务的需要，明确在权力冲破配景下刊出典质登记的苦求材料包括：不动产登记苦求书、苦求东说念主身份诠释、刊出歇业企业不动产典质权登记的民事裁定书和协助施行奉告书。
[注]
[1] 参见张善斌主编：《歇业法实务操作105问》，武汉大学出书社2020年版，128页。
[2] 参见安徽省宁国市东说念主民法院（2022）皖1881破12号《协助施行奉告书》。
[3] 安徽省宁国市东说念主民法院（2022）皖1881破申12-1号《民事裁定书》。
[4] 参见安徽省宁国市东说念主民法院（2020）皖1881破2-13号《奉告书》。
[5] 参见安徽省宁国市东说念主民法院(2019)皖1881破8-14号《民事裁定书》、(2019)皖1881破8-15号《民事裁定书》、(2019)皖1881破8-16号《民事裁定书》、(2022)皖1881破12-10号《民事裁定书》。
[6] 参见安徽省宁国市东说念主民法院(2017)皖1881民破4-11号《民事裁定书》。
[7] 参见安徽省宁国市东说念主民法院(2017)皖1881破3-13号《民事裁定书》。
[8] 参见安徽省宁国市东说念主民法院(2018)皖1881破1-12号《民事裁定书》、(2019)皖1881破4-12号《民事裁定书》、(2019)皖1881破10-11号《民事裁定书》、(2019)皖1881破5-12号《民事裁定书》、(2018)皖1881破9-13号《民事裁定书》、(2019)皖1881破2-11号《民事裁定书》、(2018)皖1881破4-11号《民事裁定书》、(2018)皖1881破8-11号《民事裁定书》、(2021)皖1881破1-11号《民事裁定书》、（2022）皖1881破1-9号《民事裁定书》、（2022）皖1881破1-10号《民事裁定书》。
[9] 参见四川省攀枝花市温柔区东说念主民法院（2018）川0411破2号之三《民事裁定书》、（2018）川0411破2号之四《民事裁定书》、（2018）川0411破2号之五《民事裁定书》。
[10] 参见湖南省株洲市中级东说念主民法院（2019）湘02破3-6号《民事裁定书》。
[11] 参见浙江省兰溪市东说念主民法院（2019）浙0781破38号之三《民事裁定书》。
[12] 参见辽宁省丹东市中级东说念主民法院（2019）辽06破2-xx号《民事裁定书》。
[13] 参见何艳：《以决定书容貌铲除歇业企业典质登记，便于393户业主理证》，载怀化新闻网https://www.0745news.cn/folder3287/folder2068/folder2/folder20/folder21/2022-01-24/660555.html，访谒日历2024年9月24日。
[14] 王欣新：《谈重整贪图施行中的协助施行》，载《东说念主民法院报》2016年7月13日第7版。
[15] 贵州省遵义市中级东说念主民法院（2023）黔03破19号之二民事裁定书。
[16] 贵州省铜仁市中级东说念主民法院（2024）黔06破1号之一《民事裁定书》。
[17] 山东省昌邑市东说念主民法院（2022）鲁0786破1-5号《民事裁定书》。
[18] 云南省南华县东说念主民法院（2022）云2324破1-7号《民事裁定书》。
[19] 广西壮族自治区灵川县东说念主民法院（2022）桂0323破1号之二《民事裁定书》。
[20] 四川省广安市时尚区东说念主民法院（2021）川1603破2号之二《民事裁定书》。
[21] 四川省成齐市青白江区东说念主民法院（2021）川0113破2号之七《民事裁定书》。
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